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青海某某有限公司诉陈某某租赁合同案
作者:张楠  发布时间:2016-08-05 15:20:51 打印 字号: | |

(一)首部 

1.判决书字号:西宁市城中区人民法院(2014)中民一初字第710号判决书 

2.案由:房屋租赁合同 

3.诉讼双方 

原告(反诉被告):青海某某有限公司,

 

委托代理人:张衍光、陶玲玲,江苏通运律师事务所律师。 

被告(反诉原告)陈某某,身份证号: ,男,汉族,1983429日出生,无业,户籍所在地:甘肃省兰州市城关区五泉西路37502室,现住青海省西宁市城中区西大街二号。 

委托代理人:张县利、李琰君,青海树人律师事务所律师。 

4.审级:一审。 

5.审判机关和审判组织:青海省西宁市城中区人民法院。 

合议庭组成人员:审判长:才让加;代理审判员:施军;人民陪审员:金辉。 

6.审结时间:20151011 

(二)诉辩主张 

1.原告(反诉被告)诉称:原告(反诉被告)某某公司诉称: 2011920日,原、被告签订了004#《房屋租赁合同》,约定将原告位于西宁市城中区某某的房屋第三层 (面积1300平方米)出租给被告使用。2011119日,原、被告签订了一份《房屋租赁合同补充协议》,约定将第三层的剩余面积300平方米出租给被告使用。合同对租赁期间、租赁费用、支付方式、双方的权利、义务及违约责任等相关内容做了明确的约定。合同签订后,原告即按约向被告交付了房屋。但被告未按约支付租金,经多次催缴,被告仍不给付的情况下,原告于20131227日向被告送达《解除合同通知书》,通知被告解除租赁合同关系。但被告仍不履行支付租金、交还房屋义务。故提起诉讼,请求:1、解除原、被告间的004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》,被告交还租赁房屋。2、被告向原告支付至201472日前已拖欠的租金 1063052元、违约金274266(合计1337318)3、本案的诉讼费用由被告承担。 

2.被告(反诉原告)辩称:某某公司未按合同约定面积足量交付房屋构成违约,陈某某的行为是行使先履行抗辩权的体现,某某公司无权以陈某某拖欠租金为由解除双方之间的租赁合同关系也无权要求陈某某缴纳租金。某某公司未按合同约定足量交付房屋,构成违约,因此,某某公司也无权要求陈某某支付违约金。 

3.被告(反诉原告)反诉称:2011119日双方签订《房屋租赁合同补充协议》,某某公司将西宁市城中区西大街二号三层的剩余房屋出租给陈青使用,合同约定面积为300平方米,但某某公司实际交付的房屋只有100平方米,少交付200平方米,但是陈某某一直按合同约定的面积缴纳租金、水电、暖气、物业费等,多缴纳的款项达316800元。某某公司未能足量交付房屋,应当支付3个月的租金作为违约金。故提起反诉,请求:1、请求某某公司继续履行合同,向陈某某交付200平方米的房屋。2、请求某某公司返还多收的租金288000元、物业管理费14400元、暖气费14400元,合计316800元。3、某某公司向陈青支付违约金36000元。   4、本案诉讼费由某某公司承担。 

4.原告(反诉被告)反诉辩称:合同签订后,某某公司即按约向陈某某交付了房屋,履行了合同义务。在签订了004#《房屋租赁合同》后,某某公司将第三层1300平方米交付给陈某某使用。在签订了《房屋租赁合同补充协议》后,某某公司又将第三层300平方米交付给陈某某使用。根据《商品房买卖合同》,面积差在3%左右基本正常,至今某某公司购买的该三层房产,产权证尚未办理,是否有面积差、差多少尚不清楚。另外,从开始计算租金起,至今长达2年半左右的时间里,陈某某认可按合同面积支付租金,从未提出过三层面积差异。陈某某的反诉请求,缺乏证据支持,不符合双方的交易习惯。至于物业管理费、暖气费,均系陈某某向物业公司缴纳,与某某公司无关,更不存在代付情形,反诉无据。陈某某关于继续履行合同及承担违约金的主张,也缺乏证据支持,综上,请人民法院依法驳回其反诉请求。 

(三)事实和证据 

青海省西宁市城中区人民法院公开审理查明:2011920日,某某公司与陈某某签订004#《房屋租赁合同》,将某某公司所有的位于青海省西宁市城中区某某房屋三层合计约1300㎡出租给陈某某使用,合同约定:“房屋租赁期限为8年,租赁期限从2011121日至20191130日止, 年租金总计为936000元,前两年不变,自第三年起进行调整。付款方式为分期付款,第一个半年,每季度为一个付款周期。之后,每半年为一个付款周期”。合同还约定 “在某某公司无任何违约之情形下,陈某某未按时交纳租金的,逾期超过15日的,某某公司有权终止合同,限期陈某某撤离”。2011119日双方又签订《房屋租赁合同补充协议》,约定将主合同第三层剩余面积300平方米出租给陈某某,租赁期限从201211日至20191130日止。还约定 “陈某某拥有恒隆公司出租房产第三层的独立使用权(除去甲方办公室面积38.61平方米),新增房产租赁面积的年租金为216000元,前两年不变,自第三年起进行调整。付款方式为分期付款,每半年为一个付款周期 ”。合同签订后,某某公司向陈某某交付了上述房屋。 

依据双方签订的合同,陈某某于2012316日,向某某公司交付了保证金200000元。 

另,截止201472日,陈某某就004#《房屋租赁合同》尚欠租金933920元,就《房屋租赁合同补充协议》尚欠租金129132元,累计拖欠租金1063052元。 

另查,2014128日,陈某某申请对其实际租用的房屋面积进行测量评估,本院予以准许,并委托青海省某某房地产评估司法鉴定所进行鉴定。该所于2015116日以鉴定对象无房屋所有权证及分丘图、建筑面积计算表,双方对装修图纸的套内面积存在较大争议为由,将委托鉴定退回我院。后陈某某于2015316日再次向我院提出鉴定申请,我院又委托西宁市房屋测绘所进行鉴定,该所于2015416日以:“该幢楼1-3层面积已经我单位核算测量,涉案房屋面积以该计算数据为准”,将委托鉴定退回我院。因两次委托鉴定均无实际结果,2015413日,陈青向本院提交了一份其单方面委托西宁市测绘院出具的西宁市房屋测绘技术报告,因该报告系陈某某单方委托,后陈青又于2015720日第三次提出鉴定申请,在鉴定阶段,恒隆公司于2015923日就陈某某单方委托的西宁市房屋测绘技术报告向本院提出书面质证意见,对该技术报告中的相关面积予以认可。故本院于20151014日将委托鉴定予以撤回。 

上述事实有下列证据证明: 

1.2011920日原、被告双方签订的004#《房屋租赁合同》一份。证明2011920日,原、被告约定将原告所有的位于西宁市城中区某某的房屋第三层(面积1300平方米)出租给被告使用以及合同中关于双方权利义务约定的事实。被告(反诉原告)陈某某质证认为,对该证据的真实性没有异议,但是原告未按照合同约定交付入户的四部直梯。 

2.2011119日双方签订的《房屋租赁合同补充协议》一份。证明2011119日原、被告双方约定将004#《房屋租赁合同》中租赁的房产第三层剩余面积300平方米出租给被告使用以及对双方权利义务的约定的事实。被告(反诉原告)陈某某质证认为,对该证据的真实性没有异议,但是原告实际交付的房屋面积是100平方米,少交付200平方米。 

3.陈某某付款明细总表一份,金额为635.9万元,以及004#合同及其补充协议的明细表2份,以上明细表共计3份。其中004#合同付款金额为169.5万元(含20万押金),补充协议金额为41.4万元,005#合同付款金额425万元。证明原告已经收到被告实际缴纳的租金、保证金以及被告拖欠租金的事实。被告(反诉原告)陈某某质证认为,对该证据中的总金额没有异议,但对计算方法有异议,某某公司的划分没有依据。 

4.2013728日及20131210日的催款通知书2份。证明某某公司曾多次向陈青催交租金的事实。被告(反诉原告)陈某某质证认为,对该证据的真实性有异议,自己从未收到过以上文件。 

5.20131227日的《解除合同通知书》以及快递单各一份。证明某某公司于20131227日通知陈某某解除《房屋租赁合同》的事实。被告(反诉原告)陈某某质证认为,对该证据的真实性有异议,自己从未收到过以上文件,快递签收人并非陈某某。 

6.收回房屋的通知。证明恒隆公司多次向陈某某发出通知让其交还房屋的事实。被告(反诉原告)陈某某质证认为,对该证据的真实性有异议,自己从未收到过以上文件。 

7.2009615日恒隆公司与兴旺公司签订的3170号商品房买卖合同以及补充协议各一份。证明租赁房产第三层系某某公司购买和所有,面积为1638.61平方米的事实。被告(反诉原告)陈某某质证认为,对该证据的真实性无法判断,不发表质证意见,但是对房屋面积认可。 

被告(反诉原告)陈某某为支持自己的诉讼主张,就本诉及反诉一并向本院提交以下证据: 

1.004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》各一份。证明双方之间签订合同,陈青承租某某公司位于西宁市城中区某某三层面积为1600㎡的房屋。某某公司仅向陈某某交付了1400㎡的房屋,少交付的房屋面积200㎡,而陈某某一直按合同约定缴纳房租、物业管理费、暖气费等事实。原告(反诉被告)恒隆公司质证认为,对此证据的真实性没有异议,证明方向有异议,恒隆公司交足了房屋面积。 

2.陈某某付款明细一份。证明截止2013123日,陈某某向某某公司支付了5359000元的房租、700000元的押金的事实。原告(反诉被告)某某公司质证认为,对此证据的真实性没有异议,总额也没有异议,但该金额包括了04号、05号合同。 

3.2014731日及2014828日青海某某物业管理公司费用结算单两份。证明物业费每平方是3元,采暖费是每月每平方米6.37元。由于原告少交付200平方米面积,因此陈某某每年代替原告缴纳多出来的200平方米的物业费用及采暖费用以及计算依据的事实。原告(反诉被告)某某公司质证认为,对该证据的真实性、关联性有异议。 

4.库房照片。证明库房是被某某占用的,因此原告向陈某某少交付200平方米。原告(反诉被告)某某公司质证认为,对证据的真实性有异议,原告与某某没有签订合同,是被告将房屋出租给某某的。 

5.西宁市房屋测绘技术报告一份,证明某某公司租给陈某某的西大街2号三层的套内面积中包括某某库房的104.44平方米的事实。原告(反诉被告)恒隆公司质证认为,对西大街2号三层的套内面积中包括海澜之家库房的104.44平方米予以认可,但该部分测量结果与本案无关,某某公司已将三楼的全部面积按合同交付陈某某使用,至于陈某某将租赁房屋的部分面积自建隔墙后交某某作库房用,与某某公司无关。 

本院根据某某公司、陈青举证、质证,认证如下,对恒隆公司提交的证据123,陈某某提交的证据12,由于双方对上述证据的真实性均不持异议,上述证据能够证明双方签订房屋租赁合同以及陈某某交纳租金的事实,对此,本院予以采信。对某某公司提交的证据7,陈某某对该证据未发表质证意见,但对面积认可,该证据能够证明租赁房产系某某公司购买所有及相关房屋面积,对此本院予以采信。对某某公司提交的证据456,陈某某对以上证据的真实性持有异议,某某公司也未提交其他证据证明向陈某某本人送达了相关通知,故本院对此不予采纳。对陈某某提交的证据34,某某公司对以上证据的真实性、关联性均持有异议,上述证据因无其他证据相印证,不能证明某某公司少交付房屋面积及陈青多缴纳物业费的事实,故本院不予采信。对被告陈某某提交的证据5即西宁市房屋技术测绘报告一份,某某公司对西大街2号三层的套内面积中包括某某库房的104.44平方米无异议,但该证据不能证明该库房是某某公司出租给某某的,对该证据的证明方向本院不予采信。 

(四)判案理由 

青海省西宁市城中区人民法院经审理认为:原、被告签订的004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示,内容符合法律规定,合同有效,对双方均有约束力。依据双方合同的约定,在甲方无任何违约情形下,乙方未按时交纳租金逾期超过15日的,甲方有权终止合同。现某某公司以陈某某未按约定交纳租金主张解除合同,陈某某以某某公司未按约定足面积交付房屋予以抗辩,双方争议的焦点为某某的库房面积是否计算在租赁面积之内。某某公司虽对陈某某单方委托的西宁市房屋测绘技术报告中的面积予以认可,但提出某某库房已交付陈某某,陈某某是否转租与某某公司无关,而对此陈某某未能提供证据证明,且前期交纳租金时亦未提出异议,故陈青关于某某公司未足面积交付房屋违约的主张不能成立,不予支持。现陈某某未能按约定交纳租金致使某某公司无法实现合同目的,因此,某某公司主张解除004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》以及交还房屋的诉讼请求成立,本院予以支持。同时,陈某某的反诉请求不能成立,本院不予支持。关于某某公司主张的欠付租金,截止日期为201472日,关于欠付数额,依据双方合同约定计算,应为1063052元,陈某某未能按约定交纳租金,其应承担给付拖欠租金的责任,故某某公司的该项诉讼请求成立,予以支持。双方合同解除后,因不存在双方合同中关于不予退还保证金的情形,故陈某某交纳的保证金200000元应予以退还,但考虑到其尚欠某某公司租金未付,故该保证金应以折抵租金,尚欠租金应为863052元(1063052元减去200000元)。关于某某公司主张的违约损失,某某公司按银行同期贷款利率计算,并以违约金的形式主张损失274266元,符合法律及相关司法解释的规定,本院予以支持。 

(五)定案结论 

青海省西宁市城中区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第8条、第94条、第97条、第227条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下: 

1.原告(反诉被告)青海某某商贸有限公司与被告(反诉原告)陈某某于2011920日签订的004#《房屋租赁合同》及2011119日签订的《房屋租赁合同补充协议》予以解除。 

2.被告(反诉原告)陈某某于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)青海某某有限公司腾退位于西宁市城中区西大街二号房屋的第三层商铺。 

3.被告(反诉原告)陈某某于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)青海某某商贸有限公司租金863052元,并支付违约金274266元,合计1137318元。 

4.驳回被告(反诉原告)陈某某的反诉请求。 

本案本诉案件受理费16936元,由被告(反诉原告)陈某某负担。反诉案件受理费3296元,由被告(反诉原告)陈某某负担。 

(六)解说 

    随着商品经济进一步发展,城市功能定位进一步明确,营业性房屋引发的租赁合同纠纷呈多发态势,在一定程度上影响了商业活动的有序开展,本案实际上一点带面的突现了以下几个当前房屋租赁案件存在的特点和原因:特点:1、数量不断增多。2、主体范围进一步扩大。出租人及承租人不仅包括大型企业组织、民营企业法人、个体工商户、自然人,还包括国家机关、事业单位、社会团体。3、案件发生的地域较为集中。一般频发于市中心等繁华地段,也较常见于新开发的具有一定规模的商业地段。原因:营业性房屋租赁合同纠纷案件增多的原因:1、延付或拒付租金成为营业性房屋租赁合同纠纷的主要原因。承租人由于受经营理念、经营环境等多种因素影响,导致经营不善而被迫歇业、停业,或因房屋存在权利瑕疵,影响承租人使用经营,承租人拒绝按照合同约定交纳租金,成为引发此类纠纷的主要原因。今年以来,本院因延付或拒付租金引发的此类案件占租赁合同纠纷的60%以上。2、擅自转租引发的赔偿纠纷增加。随着城市化进程展开,一些地段成为“黄金地铺”,受利益驱动,承租人往往未经出租人同意擅自转租甚至多次转租,从而引起纠纷。因未经出租人同意擅自转租,并多次转租,造成租赁物的损坏,由于责任人难以确定,而造成承租人无法追偿的法律后果。

责任编辑:边渭青